ناراحتی شدید دلالان مسکن از قانون جدید
مخاطب۲۴ : وزارت راه و شهرسازی در حال تدوین آییننامهای برای اجرای قانون جدید کد رهگیری معاملات مسکن است که براساس آن ضمن اجباری شدن صدور کد رهگیری برای معاملات املاک، ارتباط مستقیم تعیین حق کمیسیون مشاوران املاک و دلالان ملکی با قیمت معامله قطع شده و نفع و نقش این صنف در افزایش یا کاهش غیرواقعی قیمت مسکن کاهش پیدا میکند.
براساس بستهای که در ابتدای امسال وزارت راه و شهرسازی برای کنترل و ساماندهی بازار مسکن ارائه کرد و به تصویب دولت رسید، سامانه کد رهگیری از وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت راه و شهرسازی منتقل شده و ضمن ساماندهی مشاوران املاک با صدور کارت فعالیت، نظام تعیین حق کمیسیون این صنف نیز از فرآیند فعلی یعنی درصدی از ارزش معامله، به فرآیند جدیدی مبتنی بر رقم ثابت به اضافه درصد مشخصی از قیمت ثبت شده در تقویم املاک تغییر خواهد یافت.
در شرایط فعلی مشاوران املاک براساس نرخنامه کمیسیون نظارت اصناف، درصدی از ارزش معاملات ملکی را بهعنوان حق کمیسیون خود دریافت میکنند و در این شیوه، هرچه ارزش معامله بیشتر شود، دریافتی مشاوران املاک نیز افزایش پیدا خواهد کرد. این فرآیند باعث شده نقشآفرینی مشاوران املاک در تغییرات قیمت حوزه املاک، همواره یکی از متهمان نابسامانی بازار باشد.
در این میان، با اجرایی نشدن درست قانون کد رهگیری و تخلف مشهود برخی واحدهای صنفی در این زمینه، عملاً امکان رصد و نظارت متولیان امر بر عملکرد مشاوران املاک کاهش پیدا کرده و از سوی دیگر، بازرسیهای صنفی نیز بهواسطه ازدیاد شکایتها و ارتباطات درون صنفی اتحادیهها، قدرت ساماندهی واحدهای صنفی و ممانعت از تخلف آنها را از دست داده است.
اما آنگونه که فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن گفته است، آییننامهای در وزارت راه و شهرسازی برای اجراییشدن سامانه کد رهگیری معاملات مسکن در دست تدوین است که شروع آن با قراردادهای اجاره مسکن بوده و بعدها به خریدوفروش ملک نیز توسعه داده میشود. با راهاندازی این سامانه از اوایل سال آینده، دریافت کد رهگیری اجباری شده و ضمن تعیین حق کمیسیون مشاوران املاک بهصورت سیستمی، نقش بنگاههای املاک در افزایش قیمت مسکن نیز کاهش و کنترل خواهد شد.
در بسته ساماندهی بازار مسکن و اجاره که اوایل امسال از سوی وزارت راه و شهرسازی به شورایعالی سران قوا و هیأت دولت ارسال شد و به تصویب رسید، تمهیداتی برای تغییر قواعد ثبت اطلاعات مربوط به معاملات ملکی اندیشیده شده که همزمان فرآیند تعیین حق کمیسیون مشاوران املاک بهعنوان نفع این صنف در قیمتسازی مسکن را نیز تغییر میداد.
بر همین اساس در سامانه جدید کد رهگیری، پیشبینی شده است که حق کمیسیون مشاوران املاک بهصورت سیستمی تعیین و اعلام شود که در این صورت، تغییرات قابلتوجه قیمت املاک نمیتواند به تغییر قابلتوجه حق کمیسیون مشاوران املاک و دلالان ملکی منجر شود. با ایجاد این سامانه که گویا از اوایل سال آینده اجرایی خواهد شد، قیمتهای مبنای معاملات ملکی بهصورت منطقهای و ثابت اعلام میشود و همه ذینفعان یک معامله از قیمت مبنای هر منطقه و حق کمیسیون معاملات آن آگاه خواهند شد. همزمان بهواسطه اجباریبودن صدور کد رهگیری، با اعلام منطقهای قیمتها، نرخ کمیسیون مشاوران املاک و حقالزحمه آنها بهصورت خودکار تعیین خواهد شد.
تقویم املاک، یکی از ابزارهای شاخصی است که سازمان امور مالیاتی و وزارت اقتصاد برای انجام امور دارایی و مالیاتی از آن بهره میبرند. این ابزار در بسته ساماندهی بازار مسکن و اجاره نیز برای نظاممند کردن این بازارها در تهران و کلانشهرها به خدمت گرفته شده است؛ مثلاً در تهران با تقسیم شهر به ۱۰۰بلوک، میانگین قیمتهای هر منطقه مشخص شده و براساس این تقویم مردم و مشاوران املاک برای معامله ملک در هر بلوک بهصورت شفاف از قیمتها آگاه میشوند. بهعبارت دیگر، سامانه جدید، مستقل از معاملات و براساس میانگین منطقهای بهصورت خودکار اقدام به تعیین نرخ کمیسیون خواهد کرد.
صدور کد رهگیری برای معاملات ملکی، هرچند پس از فرازونشیب بسیار در قوانین صنف مشاوران املاک، اجباری تشخیص داده شده و عدمپایبندی واحدهای صنفی به آن میتواند به جریمه و مجازات آنها منجر شود، اما بهواسطه شیوع گسترده تخلف واحدهای صنف مشاور املاک از این قانون، عملاً اجباری بودن کد رهگیری نقض شده و جز در مواردی که یکی از طرفین معامله پافشاری نکند، عملاً مشاوران املاک تن به صدور این کد نمیدهند. دلیل اصلی برای دورزدن کد رهگیری، فرار از نگاه سازمان امور مالیاتی است، اما با راهاندازی سامانه جدید کد رهگیری از سال آینده، صادرنشدن کد رهگیری برای املاک مسکونی باعث میشود این املاک بهعنوان خانههای خالی شناسایی و مشمول مالیات سنگین شوند.
در این میان با اجباریشدن صدور و دریافت کد رهگیری برای همه معاملات مسکن و اجاره، معامله توافقی میان مالک و مستأجر به شکل موجود نیز ممنوع بوده و میتواند به جرایمی برای دو طرف منجر شود؛ اما این امکان فراهم خواهد شد که مالک و مستأجر بدون دخالت مشاوران املاک اطلاعات معامله خود را در سامانه ثبت و کد رهگیری دریافت کنند. این اتفاق به شفافیت معاملات و رسمی شدن روابط موجر و مستأجر منجر خواهد شد.
طرح بسیار خوبی است چراکه یکی از مهمترین گروههای عامل گرانی مسکن همین مشاوران املاک و دلالان مسکن هستند.
بنظر من افرادی که از تداوم افزایش قیمت مسکن دم میزنند خودشان از موافقان و ذینفعان تورم مسکن هستند که با این اظهار نظرها انتظارات تورمی را در ذهن سرمایه گذاران این حوزه تقویت میکنند.
با توجه به روند روبه رشد شدید هزینه های روزمره زندگی مردم به زودی به جایی خواهیم رسید که مردم به سختی بتوانند شکم خود و خانواده را سیر کنند ودیگر کسی به خرید مسکن فکر نخواهد کرد . با این حال هرچقدر هم که مسکن گران شود چون خریداری وجود نخواهد داشت در اصل سرمایه گذار ضرر خواهد کرد چراکه سرمایه خود را در جایی بلوکه کرده که هیچ استفاده ای برایش ندارد .
از طرفی باید بدانیم که با توجه به وجود تعداد بسیار زیاد خانه های خالی که بمنظور سوداگری در این حوزه ، در تملک افراد خاصی قرار گرفته و میگیرد یکی از مهمترین راهکارهای حل معضل مسکن ، رسیدگی به وضعیت این خانه های خالی و ورود آنها به چرخه مصرف (البته با قیمتهای منطقی و مناسب) میباشد به شرطی که دولت محترم اراده جدی برای رسیدگی به معضل مسکن داشته باشد که بنظر میرسد اقداماتی در این زمینه در حال پیگیری میباشد.
بنابر این من معتقدم که دوران تجارت مسکن و املاک در حال رسیدن به آخر خط میباشد و فروپاشی قیمت مسکن نزدیک است . همانگونه که در بسیاری کشورها این اتفاق در سالهای اخیر افتاده است .