حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟

یکی از نیازهای ا‌ولیه افراد، محلی برای اسکان است؛ لذا دلیل عمده خرید و فروش املاک مسکونی جدای از سرمایه گذاری، تامین سرپناهی برای فرد یا خانواده می باشد. از آنجا که تمام اشخاص پس انداز و درآمد کافی برای معامله ملکی را ندارند، بسیاری از افراد اقدام به رهن و اجاره خانه از طریق بنگاه های املاک می کنند.

بدین منظور قراردادی بین صاحب خانه و مستاجر بسته شده و طرفین به مفاد اجاره نامه پایبند می شوند؛ یکی از این مهمترین مفاد، ثبت تاریخ تخلیه و تحویل ملک به موجر است.

اگر مستاجر به هر دلیلی در تخلیه ملک در زمان موعد کوتاهی بورزد، مالک می تواند اقداماتی قانونی برای تحقق این امر انجام دهد؛ یعنی اخذ حکم تخلیه از دادگاه. از آنجا که اکثر مالکان اطلاعاتی در این باره ندارد، در مقاله «حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟» مستند به قوانین و تحت نظر کارشناسان مجرب، به مهمترین مسائل پرداخته می شود.

حکم تخلیه ملک چیست؟

افرادی که توانایی مالی برای خرید املاک مسکونی را ندارند، قرارداد اجاری امضاء می کنند؛ طی اجاره نامه به مبلغ اجاره و پول پیش، تاریخ تخلیه خانه، وجود یا عدم وجود امکاناتی مثل آسانسور، انباری و… پرداخته می شود.  قانونگذار طی ماده 466 قانون مدنی، این قرارداد را شرح می کند:

«اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره ‌دهنده را موجر و اجاره‌ کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

اگر هر کدام از مفاد اجاره نامه نقض شود، صاحب خانه می تواند با طی کردن مراحل قانونی، مستاجر را مجبور به تخلیه و تحویل ملک کند؛ البته دلایل دیگری نیز می تواند منجربه اخذ حکم تخلیه توسط صاحب ملک شود، مثل وارد کردن خسارات هنگفت به مسکن!

البته به مالکان پیشنهاد می شود که صبر پیشه کنند و قبل از هر گونه اقدام قانونی ابتدا نقض قوانین را به مستاجر متذکر شوند؛ اگر توجهی به اعتراض مالک نشد، آن زمان به مراکز مربوطه برای دادرسی مراجعه کنند.

شرایط اخذ حکم تخلیه ملک چیست؟

پیش از آنکه به مدت زمانی که صدور حکم تخلیه ملک توسط مراجع قانونی پرداخته شود، بهتر است ابتدا به شرایطی که امکان ثبت این دادخواست در این مراکز را فراهم می کند، اشاره شود.

بدیهی می باشد که قوانین مربوط به اجاره نشینی و تنظیم قرارداد اجاری از گذشته تا کنون تغییر زیادی کرده است، اما به طور کلی می توان موارد ذیل را دلایل اصلی اخذ حکم تخلیه دانست:

• بر اساس ماده 474 قانون مدنی، «مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد»؛ بنابراین اگر مستاجری که منع شده، مرتکب اجاره ملک به دیگری شود، امکان اخذ حکم تخلیه مسکن به وجود می آید.
• درست است که با امضای قرارداد اجاری، مالکیت خانه طی مدت زمان مشخصی به مستاجر واگذار می شود، اما اعمال هرگونه تصرفی در ملک، امکان پذیر نمی باشد؛ ماده 468 قانون مدنی حدود این تغییرات را مشخص می کند:

«هرگاه مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده، وضع بنا یا غرس اشجار کند، هر یک از موجر و مستأجر حق دارد هر‌ وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید؛ در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود، بر عهده مستأجر است.»

بنابر ماده فوق، مالک می تواند در برابر تغییرات در اسکلت خارجی ساختمان (مانند اضافه کردن طبقه)، تغییرات در معماری داخلی ملک (مثل اضافه یا کم کردن یک دیوار) و حتی در برابر کاشتن یک درخت در باغچه مستاجره، اقدامات قانونی انجام دهد؛ در اصلاح قضایی بدین فعل، تعدی به حقوق می گویند:

«هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.»

• مراقبت از حیواناتی مثل ماهی و پرنده در اکثر واحدها امکان پذیر است، اما اجازه نگهداری از حیواناتی مانند سگ و گربه، جزو مواردی است که حین بستن قرارداد بدان پرداخته می شود؛ اگر شرط مالک، عدم وجود این حیوانات در واحد اجاری باشد، خلاف آن می تواند عاملی برای تخلیه ملک شود.
• تغییر در کاربری ملک از دیگر مواردی است که قانونا منجر به تخلیه ملک می شود؛ مثلا استفاده تجاری از ملکی که برای اسکان خانواده ای اجاره داده شده است. در چنین شرایطی، ممکن است بحث شکایت نیز مطرح شود که پیشنهاد ما در چنین شرایطی، اخذ مشاوره از یک وکیل کیفری می باشد؛ برای مشاهده لیستی از این وکلا که می توانند به شما کمک کنند، کلیک کنید.
• انجام رفتارهایی که موجب آزار و اذیت شدید همسایگان می شود، مانند بوی شدید دخانیات یا استفاده از مواد مخدر در منزل، صدای بلند موسیقی و … نیز می تواند ملازمات تخلیه ملک توسط کارمندان دولت را فراهم کند.

  مدارک لازم برای اخذ حکم تخلیه چیست؟

• سند رسمی یا قولنامه ای ملک.
• مدارک هویتی مالک یعنی شناسنامه و کارت ملی.
• یکی از نسخه های اجاره نامه برای بررسی مفاد متنش.
• اگر دلیل اقدام برای اخذ حکم تخلیه تخریب ملک باشد، ارائه مدارکی که این امر را اثبات می کند نیز الزامی است.
• اگر دلیل مالک برای فسخ اجاره نامه، نپرداختن اجاره به مدت بیش از سه ماه باشد، ارائه فیش های واریزی به مرجع مربوطه اجباری است.
• موجر باید اظهارات خود را نیز به مراجع قانونی ارائه کند.

حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟

اخذ حکم تخلیه از طریق دو مرجع متفاوت امکان پذیر است و به طبع آن، مدت زمان ثبت و دادرسی بدان نیز متفاوت می باشد:

الف) از طریق اداره ثبت اسناد و املاک

برای اخذ حکم تخلیه توسط کارمندان اداره ثبت اسناد و املاک وجود سندی رسمی و قابل استعلام برای ملک، الزامی است؛ با ارائه مدارک لازم بدین سازمان، ظرف دو روز مراحل قانونی برای صدور حکم تخلیه انجام خواهد شد.

سپس این حکم به مستاجر ابلاغ شده و وی سه روز مهلت برای اجرای‌ حکم دارد.

ب) از طریق شورای حل اختلاف

برای اقدام از طریق شورای حل اختلاف، ابتدا باید دادخواستی ضمن این موضوع توسط مراجع ذیصلاح ثبت شود؛ سپس مالک باید این دادخواست را همراه سایر مدارک، تحویل شورای حل اختلاف بدهد. بعد از طی شدن مراحل قضایی، حکم تخلیه ضمن 24 ساعت به مستاجرین ابلاغ شده و آنها موظف با تخلیه ملک هستند.

البته بدیهی است جمع آوری مدارک و تنظیم اظهارنامه برای افراد غیر متخصص، با دشواری های بسیاری همراه می باشد و باعث به طول انجامیدن فرآیند صدور حکم تخلیه ملک می شود؛ لذا استخدام و مشاوره با بهترین وکیل ملکی در شیراز بسیار مفید واقع خواهد شد.

کلام آخر

اگر مستاجرین مفاد قرارداد اجاره یا مواد قانونی مربوط به املاک اجاری را زیر پا بگذارند، مالک می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و مدارک یا از طریق شورای حل اختلاف اقدام به اخذ حکم تخلیه ملک کند؛ با صدور این حکم، مستاجرین مجبور به تحویل فوری ملک به صاحب خانه می شوند. تخلیه توسط مرجع ا‌ولی، تنها برای املاکی با سند رسمی ممکن بوده و حدود پنج روز به طول می انجامد؛ صدور حکم تخلیه توسط مرجع دوم، معمولا طولانی تر است، پس از ابلاغ حکم به مستاجر توسط ماموران دولت، آنها فقط 24 ساعت فرصت برای اسباب کشی‌ و تخلیه منزل را دارند.