مالیات اسفنجی بر معاملات مسکن/ پنج ایراد مالیات بر عایدی ملکی

مخاطب ۲۴، سعی دوم سیاست‌گذار برای «احیای ثبات قیمت مسکن»، بعد از شکست خاموش «مالیات بر خانه خالی» قرار است با «مالیات بر عایدی سرمایه» شروع شود. اما مدل و فرمول این مالیات مثل مالیات اولی، به شکل اسفنجی (بی‌اثر) تعریف شده است.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، مالیات بر عایدی ملکی، پنج ایراد اساسی دارد به‌طوری‌که تورم مسکن به موازات آن، می‌تواند ادامه یابد. طراحان مالیات جدید همچنین، بدون آنکه علت - موتور تورم مسکن- را تشخیص داده باشند، برای معلول، نسخه پیچیده‌اند.
طرح مالیات بر عایدی سرمایه، مطابق آخرین متن ویرایش شده آن، قرار است سرمایه‌گذاران پنج بازار دارایی شامل ملک (زمین و مسکن)، خودرو، ارز، سکه و سهام را از بابت «میزان رشد قیمت در فاصله زمان خرید تا فروش، پس از کسر تورم عمومی»، مشمول مالیات با نرخ‌های مختلف و فرمول‌های متفاوت، قرار دهد.

اما آن‌طور که از موضع گیری‌های رسمی دستگاه‌های دولتی در حوزه سیاستگذاری اقتصادی و برخی نمایندگان مجلس برمی آید، هدف اصلی طراحان این مالیات، «مهار روند رشد شدید قیمت مسکن» است، آن هم به قول وزارت اقتصاد، از طریق «توقف فعالیت سوداگران».

با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد، «مالیات تدارک دیده شده» در طرح مجلس (با این مدل طراحی و فرمول بندی نرخ از یکسو و شرایط اقتصاد ایران و اقتصاد مسکن کشورمان از سوی دیگر)، یک «مالیات اسفنجی» است؛ یعنی کاملا منعطف در برابر انواع معاملات ملک و معامله گران و در عین حال، بسیار بی اثر در مسیر صعود تاریخی قیمت خانه.

اینکه چرا پیش‌بینی می‌شود، «تورم مسکن و رفتار‌های تورم ساز» هیچ واکنشی به این طرح مالیاتی نشان نخواهد داد، به دو دسته علل مربوط است. دسته اول که درک آن برای سیاستگذار، بسیار بااهمیت باید باشد، «اوضاع اقتصاد و ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی» را شامل می‌شود. یعنی دقیقا همان موضوعی که دو روز پیش وزیر جدید راه و شهرسازی به آن اشاره کرد و یک معضل اساسی طرح «یک میلیون مسکن» را همان مساله اعلام کرد؛ روند تورم عمومی.

اما دسته دوم از مجموعه دلایلی که با آن‌ها می‌توان اثبات کرد، دولت و مجلس این بار هم با تیر مالیاتی خود را به جای اینکه به هدف بزنند، به خطا خواهند زد، ایرادات جدی درون طرح است که البته برای «بازار مسکن کشور و خانه اولی ها»، ایراد محسوب می‌شود، اما شاید برای گروه‌هایی که از محل «تورم تاریخی بخش مسکن»، ارزش دارایی شان چند برابر تورم، افزایش پیدا کرده است و همین تورم ملکی، باعث «تعطیلی جریان مولد بخش ساختمان» و «رانده شدن سرمایه‌گذاران ساختمانی به بیرون بازار» شده است، «معافیت طلایی» و نوعی چراغ سبز برای ادامه کار محسوب شود.

بر اساس تشخیص مصالح عمومی و هدفی که در حوزه اقتصاد به دنبال تحقق آن است - نجات اقتصاد ایران از تورم و هدایت آن به ریل توسعه و رشد مداوم برای احیای رفاه ایرانی‌ها- در این مقاله، به تشریح این دسته عوامل می‌پردازد.

بازار مسکن به شکل تاریخی، همواره «پناهگاه امن» افراد مختلف برای «حفظ ارزش واقعی دارایی شان در برابر تورم بالا در اقتصاد» بوده است. میانگین نرخ تورم عمومی سالانه در دهه ۷۰، در کشور نزدیک به ۲۵‌درصد و در دهه ۸۰ حدود ۱۵‌درصد و مجددا در طول دهه ۹۰، در همان سطح ۲۴ تا ۲۵‌درصد بوده است.

اما از سال ۹۶ به بعد، ایرانی‌ها شاهد نوعی جهش در نرخ تورم عمومی بودند به‌طوری که طی این سال‌های اخیر، سطح رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده از ۴۰‌درصد (تغییرات نقطه ای) فراتر رفت و تا ۵۰‌درصد هم رسید. کنار این میزان رشد هزینه‌های زندگی، بازار‌های دارایی نیز رشد‌های بالای ۱۰۰‌درصد در طول اواخر دهه ۹۰ را تجربه کردند.

در این وضعیت، از آنجا که بازار خانه برای سرمایه‌گذاری جهت «حفظ ارزش دارایی در برابر تورم»، در مقایسه با بازار‌هایی مثل سهام و سکه یا دلار، تقریبا هیچ ریسک قابل‌توجهی ندارد به این معنا که «میانگین تورم سالانه مسکن طی سه دهه اخیر حدود ۳ تا ۴ واحد‌درصد از نرخ تورم عمومی بیشتر بوده است»، بخشی از افراد تشخیص داده اند و تشخیص می‌دهند، به پناهگاه ملک، پناه بیاورند و سرمایه شان را به زمین یا عمدتا آپارتمان تبدیل کنند.

در این میان، از سال ۹۷ تاکنون، در کنار تورم عمومی بالا که ریشه در رشد تاریخی حجم نقدینگی دارد، «نااطمینانی عمومی به آینده»، باعث شکل گیری «انتظارات تورمی» شده که همین نیز، روند رشد قیمت‌ها را شدیدتر کرده است.

به این ترتیب، مشخص است که موتور تورم مسکن، درون بازار مسکن نیست بلکه افراد با حجم ریز و درشت سرمایه، برای محافظت از سرمایه شان در برابر تورم فعلی و تورم آتی، به بازار ملک که رشد قیمت آن بیشتر از تورم عمومی بوده و هست، وارد می‌شوند و اقدام به خرید و سپس سرمایه‌گذاری ملکی می‌کنند.

حال اینکه، سیاستگذار سودای «مهار تورم مسکن» و «متوقف کردن فعالیت سرمایه‌گذاران ملکی» بدون توجه به فعالیت پرقدرت موتور تورم مسکن را در سر دارد، شبیه «پرداخت به معلول با غفلت از علت» است که یک تامل ساده درباره آن، مشخص می‌کند، مساله بازار مسکن این‌گونه حل نخواهد شد. پس، گام اول، اصلاح سیاست‌های اقتصادی - شیفت سیاستگذار به استفاده از مدل‌های غیرتورمی تامین بودجه- است.

«مالیات بر عایدی سرمایه» در این طرح - نه مدل‌های جهانی بلکه طرح طراحی شده کنونی- پنج حفره بزرگ دارد. مهم‌ترین آن‌تور مالیاتی با‌هزار و یک اشکال است. اما با فرض آنکه، سیاست‌های اقتصادی و ریسک‌های غیراقتصادی، حل و فصل شود و نرخ‌های رشد نقدینگی و تورم عمومی، در ریل‌های درست قرار بگیرد، باز با این طرح مالیاتی طراحی شده - این مدل مالیات بر عایدی سرمایه- جریان خرید‌های سرمایه‌ای و سفته بازی ملکی در مسیر متعارف قرار نخواهد گرفت. منظور از مسیر متعارف خرید‌های غیرمصرفی در بازار مسکن آن است که این نوع معاملات، باعث جهش قیمت خانه و عامل رکود خرید‌های مصرفی و رکود تولید مسکن نشود.

اولین ایراد طرح «مالیات بر عایدی سرمایه» به «برداشت نادرست سیاستگذار از جنس کنونی خرید‌های غیرمصرفی مسکن» مربوط است. اخیرا وزارت اقتصاد در خصوص همین مالیات، اعلام کرد «عمده هدف طرح مالیات بر عایدی سرمایه جلوگیری از سوداگری در بازار دارایی هاست؛ یعنی سوداگرانی که یک دارایی را در مدت کوتاهی خرید و فروش و از جهش‌های قیمت آن کسب درآمد می‌کنند».

منبع: دنیای اقتصاد